Investissements speculatifs:

Investissements en pré-construction.

 Le principe est simple :

    -plus de 15,000 appartements sont en construction et arriveront sur le marche a des moments differents entre aujourd’hui et les 3 ans a venir.
    -il s’agit de tours residentielles, dont beaucoup de lofts, revolutions architecturales urbaines…
    -la population est amenee a doubler sur Miami dans les 5 ans a venir. 15,000 appartements sont en construction pour 310,000 personnes travaillant a Downtown + au moins 6,000 personnes qui achetent (de New York, Californie, Europe) dans ces nouvelles tours pour y venir le week end ou s’implanter a Miami dans 2 ans (…ou speculer…).

    Cette demande (qui comble l’offre apparemment) est renforcee par l’ouverture de nouveaux centres commerciaux Downtown, l’ouverture de l’Opera (2eme centre artistique aux Etats-Unis), une nouvelle court de Justice, un nouveau quartier diamantaire (sera le 3eme apres Beverly Hills et NY)…. Tous ces projets de renovation finances par la ville (y compris mise en place d’une promenade le long de la baie, la gentrification des rues de Downtown pour permettre l’ouverture de terraces et cafes…) viennent renforcer l’appreciation a venir dans ces quartiers.

    L’idee est donc de reserver un appartement sur plan a un prix fixe (pour une livraison dans 2 ou 3 ans). Pour ceci, il faut donner au promoteur un apport de 20%. Puis l’investisseur laisse son bien s’apprecier pendant le temps de construction. Il existe un marche de la revente des titre au Centre de Ventes du projet lui-meme : pour permettre aux personnes interessees de vivre dans le projet de racheter un appartement (les projets sont totalement vendus en quelques semaines en ce moment).

    La demande pour un appartement nouveau en revente (pendant la construction) est d’autant plus forte que le projet fait de la publicite qui attire du monde desireux d’acheter et de vivre dans l’immeuble. Ajoutez a cela l’appreciation depuis le moment de la reservation jusqu'au moment de la revente, et le fait que vous ayez eu acces a la premiere liste de prix du promoteur, et a la reservation des appartements les plus en vue dans l’immeuble…. : il est tres courant que vous puissiez vendre votre appartement sur plans avant la fin de la construction et pour un profit tres interessant.

    Comme l’apport n’est que de 20% (l’argent investi) et que le profit est peut etre de 20% d’appreciation en moins de deux ans sur la valeur totale de l’appartement (sur laquelle vous speculez), votre retour sur investissement est d’environ 100%... en general beaucoup plus, puisque l’experience prouve sur Miami que les appartements se sont facilement revendus a 25% au dessus du prix reserve seulement un an apres la reservation, et alors qu’il reste toujours un an et demi de construction (le nouvel acheteur pourrait lui-même facilement revendre ce titre une deuxieme fois avant la fin de la construction).

    En ce moment, 4 ou 5 projets sont tellement prometteurs que certains d’entre eux ont ete assaillis si bien que qu’il ne reste presque plus rien a vendre au moment de l’ouverture publique du bureau de vente…. Il devient dur de reserver un appartement dans ces nouveaux projets. D’où l’interet d’y avoir acces avant sortie publique.

    Rappelez vous :
    *cas classique : vous faites une plus value (representant au moins 100% de retour sur investissement) en ne faisant qu’attendre que votre titre s’apprecie (vous avez quand meme 3 ans pour le revendre….).
    *au pire : vous achetez dans 3 ans un tres bel appartement : que vous pourrez toujours revendre par la suite (…), louer ou habiter… cela ne changera pas que vous l’aurez reserve 3 ans en avance sur le marche, avec la difference de prix que cela implique (appreciation pendant 3 ans sur un quartier dans ses meilleures annees de croissance, dans une ville deja parmi les plus prisees aux US).
    A la base, les non-investisseurs achetent pour posseder ces apparts fabuleux…

Contactez-nous pour tout renseignement sur les derniers developpements. Nos relations avec les promoteurs locaux nous permettent d'acceder aux derniers developpements sur la VIP list (avant sortie publique).

http://immobilierenfloride.com